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我国房地产价格的驱动因素和未来走势分析

学术期刊发表网 位置:经济论文 时间:2022-04-02 09:45 (12)

摘要:摘要:改革开放以来,我国经济发展加速,城市化进程加快,人民生活水平有了非常显著的提高,在多种因素的综合影响作用下,大部分城市的房价开始不断向上攀升。房地产价格的上升在一

  摘要:改革开放以来,我国经济发展加速,城市化进程加快,人民生活水平有了非常显著的提高,在多种因素的综合影响作用下,大部分城市的房价开始不断向上攀升。房地产价格的上升在一定程度上会对经济发展产生正面影响,然而,房地产价格不合理的涨幅则会对经济发展带来一系列的负面影响。为了引导房地产市场在合理有序的轨道上发展,我国政府、相关监管部门采取了一系列针对性措施,从影响房地产价格的多个因素着手,对症下药。本文在对房地产价格的驱动因素进行相关分析之后,结合政府部门采取的引导房地产市场合理发展的措施,对我国房地产价格的未来走势进行了一定的判断分析。

  关键词:房地产价格;驱动因素;供给端;需求端;未来走势

  在我们的日常生活中,衣食住行是每个人都需 要考虑的最基本问题,其中与住相关的房地产问题 是我国目前一个较为重要的民生问题。房地产是一 种商品,任何一种商品的价格水平都离不开供需两 方面的影响。改革开放以来,我国经济迅猛发展,带 动了人们收入水平的普遍提高,人们生活质量随之 上升,居民对于住房的有效需求逐渐增加,同时,随 着城市化进程的加快,较发达城市的房地产市场价 格也拥有进一步上涨的需求基础。除此之外,在供 给方面,随着工业化、现代化水平的提高,较发达城 市的土地资源逐渐稀缺,房地产市场的供给水平逐 渐下降,供给减少,需求增加,因此,房地产市场价 格水平不断上升。然而,房地产市场的过度繁荣对 于我国经济造成了不小的负面影响,市场资金源源 不断地从实体经济流向繁荣的房地产市场,挤占了 实体企业进行发展的资源,阻碍了实体经济的发 展。同时,人们对于房地产市场的过度投资也助推 了我国杠杆水平的提高,增加了居民的债务负担, 不利于我国经济的健康、平稳、可持续发展。所以, 近几年来,政府相继出台了一系列有针对性的政策 法规,整治房地产市场的种种乱象,引导房地产市 场健康、良性、规范发展。本文从供给层面和需求层 面两个角度,深入分析我国房地产价格的驱动因 素,并根据我国经济发展大环境以及最近出台的相 关政策法规,对于房地产价格的未来走势提出自己 的一些粗略判断。

  一、我国房地产价格现状

  根据东方财富网上的相关数据,我们可以看到 各个城市近几年的房地产价格变化,本文选取了一 线城市北京、上海,新一线城市西安、郑州,二线城 市太原、哈尔滨,搜集了这六个城市 2011 年至 2020 年,十年来的新建商品住宅价格指数,如下边三幅 图所示。

房地产

价格

  由图 1、图 2、图 3 可知,总体来说,我国房地产 价格在逐渐下降,价格变化趋于平缓,说明近几年 我国政府对于房地产市场采取的调控措施较为有 效,房地产市场价格变化逐渐趋于平稳、合理。如图 1 所示,一线城市房地产市场价格自从 2016 年底之 后,价格波动趋于平缓;如图 2 所示,新一线城市的 房地产价格自从 2019 年开始,价格波动幅度渐渐 趋缓;如图 3 所示,二线城市房地产价格波动性较 大,波动下降。

  二、我国房地产价格驱动因素

  任泽平曾经对于房地产价格的影响因素做了 一个总结,“房价短期看金融,中期看土地,长期看 人口”,其实这句话背后的基本原理是费雪的交易 方程式 M·V=P·Y,货币供应量 M、货币流通速度 V、 总产出 Y 都会对价格水平产生影响:货币流通速度 表示单位时间内平均每个货币被用来购买新产出 的商品和服务的次数,所以其直接反映了市场需 求;中国人民银行的货币政策与信贷政策会影响货 币总供应量 M;政府部门出让土地的数量和价格会 影响房地产的供给,从而影响总产出 Y;人口的数量 与结构特征会影响人们的购房需求,从而影响货币 流通速度 V。因此,房地产市场价格“短期看金融, 中期看土地,长期看人口”,也可以理解为短期看货 币,中期看供给,长期看需求。本文主要从供给方面 和需求方面分析我国房地产价格的驱动因素。

  (一)需求层面

  1.经济结构优化和城市化进程的加快

  经济的发展是一切发展的基础,房地产需求的 根本决定因素是我国经济结构的不断优化升级以 及城市化进程的不断加快。随着我国经济的快速发 展,大量农村劳动力从生产效率较低、收入水平较 低的农业不断流向生产效率较高、收入水平也相对 较高的工业以及服务业,劳动力的这种流动也促进 了我国经济结构从原先的以第一产业为主优化转 型为以第二产业为主,且第三产业比重仍在不断提 高。同时,这种经济结构的优化转型也促进了我国 城市化进程的不断加快,大量农村人口相继流入城 市地区,使得对城市房产的需求不断增加,成为支 撑城市地区房地产价格上升的最主要因素。

  2.收入水平上升

  以及伴随的消费需求的升级 第二产业、第三产业的生产效率显著高于第一 产业部门,相应地,第二产业、第三产业的收入水平 明显高于第一产业收入水平。随之而来的是人们收 入水平的普遍上涨,随之消费水平也在不断升级:最初是基本的吃穿需求,关注衣着和食品;基本的 温饱需求解决以后,逐渐转向普通的制造业商品; 最后寻求人力资本密集型的优质服务。然而,获得 更为优质服务的方式不是将这种服务买回家,而是 寻求在地理位置上更加靠近优质服务,只有在基础 设施完善、拥有更优质服务的地带进行买房或者租 房才可以便利地享受到升级之后的服务,而这种地 带一般位于一线城市、城市的核心地带。人们这种 消费需求的升级也成为房价不断上涨的支撑因素。

  3.家庭结构的小型化

  随着我国经济结构的转型发展、城市化进程的 加快、居民收入水平的持续提高以及受教育水平的 不断提升,人们的生活观念以及生活方式也发生了 较大的改变。之前人们更加偏好群居的家长式大家 庭,一家几代人共同生活在一起,而现在,人们更加 偏好独处或者结构较小的家庭模式,这种家庭结构 的小型化趋势使得对于房产的需求不断增加,原本 的一个住房需求分散为了多个住房需求,为我国房 地产价格的上涨提供了又一支撑。

  4.房地产逐渐金融化

  我国金融市场的发展速度虽然很快,但是受之 前计划经济体制的影响,金融市场的发展起步较 晚,目前的金融市场仍不完善,缺乏期限较长的金 融投资工具,而且我国的金融体系仍为债务主导 型,债务主导型金融体系的发展基础是抵押品或者 质押品,在我国金融体系发展不健全的现阶段,房 地产这一天然抵押品增加了自身的投资属性。除此 之外,随着我国居民人均财富水平的提高,人们对 于财富的配置方式也发生一定变化,人们不再满足 于较低收益的银行定期存款,更期望将财富配置于 具有较高收益的投资产品上,然而由于我国金融市 场仍不成熟,无法完全满足人们的金融投资需求, 所以人们就将视线转向了一片繁荣的房地产市场, 这些投资需求也支撑了房地产市场价格的上涨。

  (二)供给层面 房地产市场的供给因素主要取决于土地和资

  金两方面,接下来主要从这两方面着手进行分析:

  1.土地供给逐渐减少

  主导房地产市场供给的因素是住宅土地资源 的供给。城市的基础设施建设以及公共服务配套设 施的发展会挤占一部分用于住宅的土地资源,住宅 土地资源的供给随着经济的快速发展逐渐减少。另 一方面,受我国减税降费政策的影响,地方政府的 财政收入减少,然而,财政支出不减,为了增加财政 收入,部分地方政府会适当提高土地租让费用,而 土地价格是房地产价格最主要的成本构成部分,成 本的提高会在一定程度上推高房地产价格。

  2.房地产企业资金来源较为充足

  为了促进我国经济的发展,我国货币政策在很 长一段时间内都处于较为宽松的政策区间,资本的 本质就在于追逐利润,房地产市场的火爆吸引了众 多资金纷纷流入房地产市场,为房地产市场提供了 大量资金供给。除此之外,经过房地产行业的重新 洗牌,目前我国房地产行业的集中度较高,房地产 行业的集中会促进头部企业融资成本的下降。

  三、我国房地产价格未来走势

  (一)判断走势的依据

  由于我国经济体制的特殊性,我国房地产价格 的走势在很大程度上都取决于政策方向,因此,本 文主要通过分析我国目前对于房地产市场的相关 政策来判断未来房地产价格的走势。 总体来说,我国对于房地产市场的政策大方向 是“房子是用来住的,不是用来炒的”。在 2016 年 12 月 14 日召开的中央经济工作会议上,会议明确指 出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位, 同时还要通过合理利用立法、财税、土地、投资、金 融等相关手段,加快建立符合我国国情、适应市场 规律的基础性制度和房地产市场的长效机制,既要 抑制不利于经济发展的房地产泡沫,又要防止房地 产价格的大起大落。在 2017 年 10 月 18 日党的十 九大会议上,习近平同志再次强调了要坚持“房 子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立多主 体供给、多渠道保障、租购并举的保障制度。“房住 不炒”政策实施后,2018 年上半年,各地政府出台楼 市相关调控政策累计约 200 次,实施房地产限售的 城市大约有 50 个,因城施策,一城一策,促进房地 产市场的健康平稳发展。 我国遏制房地产价格不合理上涨的政策措施 早在 2016 年之前就已实施,其中,住房贷款政策是 使用频率最多的房地产需求调控政策。2010 至2014 年,我国房地产信贷政策收紧,要求进一步加 大差别化信贷政策的执行力度。在 2010 年,我国最 低首付款比例为 30%,二套房贷款最低首付比例为 50%,在 2011 年将这一比例提高到了 60%,与此同 时,规定房地产贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。2014 年以来,房地产信贷政策略微宽松,在 2015 年规定,非限购城市的首套房贷最低首付比例 降至 25%,2016 年各地可下浮 5%。住房贷款政策 主要通过影响购房者获得贷款的难易程度、购房所 需金融杠杆的大小和贷款的资金成本来调节房地 产需求。 除了上述房地产贷款政策外,限购也是对核心 城市坚持“住房不炒”的补充政策。限购政策由北京 市政府在 2010 年首次提出并实施,通过对单个家 庭购房的套数进行限制,引导居民的住房需求回归 理性。在采取一些硬性措施之外,中央政府相关部 门还进行“房住不炒”“只租不售”等宣传,即通过一 系列的舆论传播,改变社会公众对于房地产的传统 认知。 我国政府部门还加快进行实体经济的改造升 级,促进技术发展,通过核心技术的更新迭代来促 进实体经济回报率的提高,吸引房地产市场中的资 金重新流入实体经济,促进实体经济良性发展,为 我国经济健康发展打造坚实基础。为了满足投资者 的投资需求,采取多种措施,加快进行金融市场的 发展,促进资本市场改革,创立科创板,引入注册 制,放宽境内境外投资比例限制,丰富金融产品的 种类,尽可能满足投资者多样化的投资需求,吸引 投资者将资金投入金融市场而不是房地产市场。

  (二)未来走势

  综合我国经济发展的大环境和相关政策法规 及措施,本文认为未来我国房地产价格不会有较大 涨幅,同时也不会大跌,很有可能是稳中有升,保持 相对稳定的涨幅,未来投资房地产的收益率应该与 投资银行理财产品的收益率趋同。 如果房价下跌,那么会有很多购房者直接放弃 归还按揭贷款,众多银行的坏账率就会急剧上升, 为了减少坏账损失,银行就会收紧发放贷款的力 度,供给方面和需求方面的资金支持都会相应减 少,房地产行业及其上下游行业规模都会萎缩,企 业利润减少,进行减薪裁员,居民收入下降,消费减 少,进而影响我国整个宏观经济的发展,所以,房地 产价格大概率不会下降。 如果房价继续大幅上涨,由于房地产市场的投 资利润明显高于实体经济市场回报率,追逐高额利 润的资本就不会在实体经济内进行流动,创造实实 在在的价值,而会进入房地产市场进行空转,然而 资金作为实体经济的血液,一旦没有了发展所需要 的资金,实体经济就会萎缩,不利于我国经济的健 康发展,因此,房价也不会继续大幅上涨。 既然房地产价格不会下跌,也不会大幅上涨, 那就只能缓慢上涨,上涨幅度不断降低以至最终平 稳,房地产的金融投资属性会渐渐不明显,其商品 属性逐渐显现出来,用来满足人们的居住需求,毕 竟房子是用来居住的,而不是用来投资炒作的。

  四、结语

  本文在分析了我国房地产价格现状之后,从需 求和供给两个角度深入挖掘了房地产价格的驱动 因素:经济结构转型升级、城市化进程加快、人们收 入水平显著提高、家庭结构的小型化、房地产属性 的金融化等因素会影响房地产市场的需求;土地资 源以及可用资金影响房地产的供给,我国房地产价 格的驱动因素主要受需求方面的影响。最后根据我 国目前的政策导向,本文认为未来我国房地产价格 不会继续大幅上涨,也不会急剧下跌,而是缓慢平 稳上升。

  参考文献:

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  作者:刘祥森

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